Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier spécialisé dans l’achat et la revente de propriétés. Son objectif principal est de générer des profits à travers des opérations immobilières rapides. Comprendre la fiscalité qui régit cette activité est primordial, notamment en raison des implications financières et légales qu’elle engendre.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Son activité consiste à acquérir des immeubles, des terrains ou des droits immobiliers en vue de les revendre rapidement, généralement avec une plus-value. Pour cela, il peut effectuer des travaux pour valoriser le bien ou attendre que le marché évolue favorablement.
Pour avoir le statut de marchand de biens, il doit réaliser ces opérations de manière habituelle et avec une intention spéculative claire. Contrairement à un investisseur immobilier classique qui mise sur le long terme, le marchand de biens adopte une approche commerciale, souvent à court ou moyen terme.
Les principales caractéristiques d’un marchand de biens
Le marchand de biens exerce une activité professionnelle, soumise au cadre fiscal et juridique applicable aux entreprises commerciales. Il agit dans une optique de profit. Pour cela, il est à l’affût et exploite toutes les opportunités de marché. Son objectif principal est de revendre les biens dans un délai relativement court après y avoir fait augmenter leur valeur.
Pour maximiser sa marge, il peut intervenir sur des projets comme :
- la rénovation d’immeubles.
- l’achat de biens pour les diviser et les revendre sous forme de lots.
- le changement de destination des bâtiments (par exemple, transformer un local commercial en logement).
Enfin, le marchand de biens doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Il est également soumis à un cadre fiscal différent de celui des particuliers, notamment en matière d’imposition sur les bénéfices et de TVA.
Fiscalité et imposition du marchand de biens
Le marchand de biens bénéficie de certains régimes fiscaux spécifiques. Ce régime fiscal diffère de celui des investisseurs immobiliers traditionnels.
L’imposition sur les bénéfices
L’imposition sur les bénéfices du marchand de biens se fera en prenant en compte sa forme juridique. Si l’activité est exercée en nom propre, les bénéfices sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, avec un taux marginal qui peut atteindre 45 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, le régime micro-BIC n’est pas accessible si le chiffre d’affaires excède 77 700 euros HT.
Si l’activité est exercée via une société (par exemple, une SARL ou une SAS), les bénéfices peuvent être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), avec un taux standard de 25 % et un taux réduit de 15 % pour les premiers 42 500 € de bénéfice sous certaines conditions.
Il faut également noter que des régimes spéciaux peuvent s’appliquer, notamment pour les jeunes entreprises ou celles implantées dans certaines zones géographiques. Ces régimes peuvent offrir des exonérations partielles ou totales sous conditions spécifiques.
La TVA et les frais de notaire
Les opérations des marchands de biens peuvent être soumises à la TVA, selon la nature des biens et des travaux réalisés. Si les biens sont neufs ou qu’il s’agit de terrains à bâtir, la revente est soumise à la TVA sur le prix total. Si les biens sont anciens avec de lourds travaux de rénovation à effectuer, la revente peut être soumise à la TVA sur le prix total. Par contre, dans le cas de travaux légers, la revente peut être exonérée de TVA, sauf option pour l’assujettissement.
Les marchands de biens sont également éligibles à des frais de notaire réduits. Également appelés droits chez le notaire, ils varient entre 2 et 4 %, comparativement aux 7 à 8 % pour les transactions ordinaires effectuées par des particuliers. Par ailleurs, en s’engageant à revendre le bien dans un délai de cinq ans, le marchand de biens peut bénéficier d’une réduction significative des droits de mutation1.
Les plus-values immobilières
La fiscalité des plus-values est un aspect vraiment important. Les profits réalisés lors de la revente des biens ne sont pas taxés immédiatement mais à la clôture de l’exercice fiscal, ce qui demande une gestion prévisionnelle efficace pour éviter les surprises fiscales. Contrairement aux particuliers, les marchands de biens ne bénéficient pas du régime des plus-values immobilières des particuliers. Les plus-values réalisées sont intégrées dans le résultat imposable et soumises à l’impôt sur le revenu ou à l’IS, selon le régime fiscal de l’entité.
Les déductions
Les marchands de biens ont la possibilité de déduire de nombreuses charges directement liées à leur activité. Ces déductions incluent les coûts d’achat, les frais de rénovation, les intérêts sur emprunts et les charges d’exploitation.
Les obligations déclaratives du marchand de biens
Les marchands de biens doivent respecter des obligations déclaratives spécifiques, notamment en matière de TVA et de tenue de comptabilité commerciale. Il est essentiel de se conformer aux obligations fiscales pour éviter des sanctions.
La fiscalité des marchands de biens est complexe et multifacette. Elle exige une connaissance approfondie des différentes législations applicables pour maximiser les rendements tout en restant conforme aux obligations fiscales. Une consultation avec un expert-comptable ou un spécialiste fiscal peut s’avérer indispensable pour ceux qui souhaitent se lancer ou optimiser leurs opérations dans ce secteur. Ce partenariat professionnel peut non seulement clarifier les nuances de la fiscalité mais aussi proposer des stratégies d’optimisation fiscale adaptées aux objectifs spécifiques du marchand de biens.
Les interdictions du métier de marchand de biens
L’exercice de la profession de marchand de biens est strictement encadré par la loi, avec plusieurs restrictions visant à éviter les conflits d’intérêts ou à protéger des personnes vulnérables. Ces interdictions concernent notamment certaines professions et catégories de personnes.
Professions incompatibles avec l’activité de marchand de biens
Certaines professions ne peuvent en aucun cas être cumulées avec l’activité de marchand de biens. Ces restrictions visent à préserver la déontologie professionnelle et éviter tout conflit d’intérêt. Les professions concernées sont :
- Huissiers de justice ;
- Commissaires-priseurs ;
- Notaires ;
- Avocats ;
- Experts-comptables et leurs intermédiaires ;
- Pharmaciens ;
- Architectes.
Ces professionnels sont soumis à des obligations déontologiques ou réglementaires incompatibles avec les activités de marchand de biens.
Personnes exclues en raison de leur statut juridique
Certaines personnes, en raison de leur situation juridique, ne peuvent pas non plus exercer ce métier :
- Les mineurs, n’étant pas juridiquement capables d’effectuer des actes de commerce ;
- Les incapables majeurs, notamment les personnes placées sous tutelle2 ou curatelle3, en raison de leur vulnérabilité légale.
Ces interdictions garantissent que seuls des individus responsables et juridiquement compétents puissent s’engager dans des activités qui impliquent des transactions immobilières et des engagements financiers significatifs.
Le métier de marchand de biens comporte des avantages et des inconvénients ainsi que des contraintes qu’il faut connaître avant de s’engager dans une telle carrière.
Note de bas de page
- Droits de mutation : taxes payées à l’État ou aux collectivités locales quand un bien change de propriétaire. Que ce soit pour un achat immobilier, une donation ou une succession, ces droits représentent une contribution financière calculée sur la valeur du bien transféré. ↩︎
- Tutelle : mesure destinée à protéger une personne ou ses biens quand elle ne peut plus s’en occuper seule, par exemple à cause d’un problème de santé ou d’un handicap. Un tuteur est désigné pour prendre des décisions importantes à sa place, mais toujours dans son intérêt. ↩︎
- Curatelle : mesure destinée à aider une personne qui a des difficultés à gérer seule ses affaires, sans pour autant être complètement incapable. Contrairement à la tutelle, elle garde une certaine autonomie, mais un curateur est là pour valider ou accompagner certaines décisions importantes. ↩︎
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